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Avocat en droit locatif à Perreux-sur-Marne

Catherine TARBOURIECH Avocat au Barreau du Val de Marne dont le cabinet est situé au Perreux sur Marne vous conseille et vous assiste dans toutes les procédures en matière locative.

Comment recouvrer des loyers impayés ?

Il faut généralement faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire qui est dans le contrat de location. le locataire dispose d'un délai de deux mois pour s'acquitter des loyers arriérés. A l'issue de ce délai et en l'absence de réglement ou en cas de règlement partiel, il faut saisir le Tribunal d'instance pour qu'il condamne le locataire au paiement des loyers dus et, le cas échéant, ordonne son expulsion. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, il est possible d'assigner directement devant le Tribunal d'Instance, après une simple mise en demeure par lettre recommandée, en demandant la résiliation judiciaire du contrat de location, l'expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des loyers arriérés et aux indemnités d'occupation.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement et éviter son expulsion ?

le Tribunal d'Instance, qui a une compétence exclusive en matière de baux d'habitation, peut accorder des délais de paiement aux locataires qui doivent des arriérés de loyers. Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, il peut accorder jusqu'à 36 mois de délais.

Dans ce cas, le Tribunal suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais. qu'il accorde. Il fixe le montant des mensualités qui seront dues en sus des loyers courants et qui doivent être strictement respectés. En cas de non respect d'une échéance au terme fixé par le Tribunal, la clause résolutoire est acquise et le propriétaire peut faire procéder à l'expulsion de son locataire.

Si les délais sont respectés jusqu'au règlement complet de la dette, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué.

Pour obtenir des délais de paiement, le locataire devra justifier de sa situation financière, produire ses charges et ses revenus et démontrer qu'il est en capacité de respecter les échéances.

Comment faire résilier un bail commercial lorsque les loyers ne sont pas payés ?

Lorsqu'un locataire commercial ne règle pas ses loyers, il faut lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement doit être délivré par un huissier. Le locataire commercial dispose d'un délai d'un mois pour régler le montant des arriérés. S'il ne règle pas ou ne règle que partiellement, le propriétaire a la possibilité de saisir le Tribunal de grande Instance du lieu où est situé le local commercial, en urgence grâce à la procédure de référé et de demander l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des loyers arriérés. Il peut également demander au Tribunal de fixer les indemnités d'occupation dues depuis que le bail est résilié jusqu'à l'expulsion du locataire.

Si l'expulsion est ordonnée, c'est l'huissier qui sera chargé de la procédure qui est moins complexe et plus rapide qu'en matière de baux d'habitation. Il peut être procédé à l'expulsion à toute époque de l'année, contrairement à l'expulsion en matière de baux d'habitation qui ne peut être entreprise que pendant la période d'hiver ( 1er novembre au 31 mars).

Comment procéder à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre ?

Si l'occupant sans droit ni titre occupe une maison ou un lieu d'habitation vous appartenant, c'est le Tribunal d'Instance qui est compétent. Par contre s'il occupe illégalement un terrain, le litige relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance.

Vous devez pouvoir justifier de cette occupation sans droit ni titre en faisant établir un constat d'huissier avant de saisir le Tribunal. S'il s'agit d'une maison, d'un appartement ou que l'huissier ne peut pas accéder aux lieux parce que les squatters les ont fermés, il faudra demander par la voie d'une requête que le tribunal compétent désigne un huissier pour constater l'occupation illégale. Il pourra se faire accompagner d'un serrurier et de la force publique.

Vous pourrez avec ce constat d'huissier demander au Tribunal de prononcer l'expulsion des occupants sans droit ni titre et de ne leur accorder aucun délai pour quitter les lieux si vous démontrez qu'ils sont rentrés par la force. Cependant, en pratique, les Juges accordent presque toujours au minimum un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux même dans l'hypothèse où ils sont rentrés par la force.

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