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Baux commerciaux au Perreux sur Marne

Avocat au barreau du Val de Marne situé au Perreux sur Marne (94170) Maître Catherine TARBOURIECH vous conseille et vous assiste en matière de baux commerciaux .

Vous êtes bailleur ou locataire et vous devez conclure un bail commercial, vous souhaitez donner congé ou résilier le bail. L'intervention d'un avocat peut être alors nécessaire pour vous aider dans la rédaction ou l'étude du bail qui vous est soumis.

Vous pouvez également avoir besoin d'un avocat en cas de litige avec votre propriétaire ou avec votre locataire pour défendre vos droits et faire prononcer ou éviter une résiliation du bail.

Comment fixe-t-on le loyer d'un bail commercial ?

Le loyer initial est librement fixé par les parties lors de l'entrée dans les lieux. Il faut y ajouter les charges dont la définition et le régime sont réglementés par les articles L445-40-2 - et R145-35 à R145- 37 du code du commerce.

Le prix du bail est révisé tous les trois ans.

Cette demande est faite par le bailleur ou par le locataire 3 mois au moins après l'entrée en jouissance ou le renouvellement de bail.

La révision du loyer s'effectue suivant l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des activités tertiaires (IAT) selon l'activité exercée.

Le bail peut comporter une clause d'échelle mobile prévoyant la variation de loyer tous les ans en fonction de la variation d'un indice.

La révision peut être demandée par l'une ou l'autre des parties chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou judiciairement.

La variation du loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Le loyer peut être déplafonné lors du renouvellement du bail à l'expiration des 9 ans en raison d'une modification notable d'un des éléments suivants :

  • caractéristiques du local
  • destination des lieux
  • obligations des parties
  • facteurs locaux de commercialité
  • prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Toutefois en cas de modification notable des quatre premiers éléments ci-dessus, la variation du loyer ne peut dépasser pour une année 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Comment donne-t-on congé d'un bail commercial ?

Le preneur a le droit de donner congé à chaque fin de période triennale au moins six mois à l'avance.

Il peut donner congé à tout moment au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil dans les cas suivants :

  • s'il fait valoir ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité
  • si le bail a été prolongé tacitement

Le preneur peut donner également congé six mois à l'avance avant la fin du bail.

Il peut adresser un congé triennal, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extra judiciaire (exploit d'huissier).

Toutefois s'il s'agit d'un congé à la fin du bail ou d'un bail prolongé tacitement, le locataire doit donner congé par exploit d'huissier.

Le bailleur peut également donner congé à chaque fin de période triennale au moins six mois à l'avance s'il entend construire, reconstruire, surélever l'immeuble ou exécuter des travaux prescrits par une opération de restructuration immobilière.

Il peut également donner congé en fin de bail avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement avec ou sans proposition d'indemnité d'éviction.

Le bailleur doit toujours donner congé par exploit d'huissier quelqu'en soit le motif.

Son congé doit être motivé en cas de refus de renouvellement sans proposition d'indemnité d'éviction et dans ce cas il doit invoquer un motif grave et légitime.

Le congé du bailleur doit indiquer que le locataire qui veut le contester doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de sa notification.

S'il n'a pas été mis fin au bail par un congé, le bail se poursuit à durée indéterminée aux mêmes clauses et conditions qu'initialement.

Quand le bail peut-il être résilié ?

Le contrat de bail peut comporter une clause résolutoire en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles qui doivent être visées expressément dans cette clause. (exemple défaut de paiement du loyer).

La clause résolutoire ne produit effet qu'après un commandement de payer (ou une sommation) délivré par huissier et demeuré infructueux.

Si le preneur n'exécute pas ses obligations dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise et le bailleur doit saisir le tribunal de grande instance pour faire constater son acquisition.

Toutefois, le preneur a la possibilité de demander des délais de grâce pouvant aller jusqu'à deux ans et de faire suspendre les effets la clause résolutoire.

Le bail peut également être résilié en cas de perte totale de la chose louée.

L'une des parties peut encore demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquements graves de l'autre partie à ses obligations.

Cette résiliation n'est pas automatique mais est laissée à l'appréciation du tribunal qui ne la prononce que s'il estime que l'infraction est suffisamment grave.

Le bail n'est pas automatiquement résilié en cas d'ouverture de procédure collective du preneur.

Cette résiliation peut être demandée toutefois au juge commissaire par l'administrateur ou le liquidateur s'il ne peut pas payer les loyers après la liquidation.

Elle peut être également demandée par le bailleur trois mois après l'ouverture de la procédure collective, si loyers postérieurs à cette ouverture ne sont pas réglés ou si la clause résolutoire était acquise avant le jugement d'ouverture.

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